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農村拆遷

宅基地拆遷補償、可否轉讓繼承、會不會被收回,一文詳解!

時間: 2018-09-25 15:47 作者:拆遷律師團 點擊:
農村因為眾多歷史遺留問題,在房屋拆遷過程中會產生很多爭議點。圣運律師總結本文純干貨分享農民朋友應當關心的重要內容,希望能給大家在維權過程中起到提醒和參考作用。
 
 
詳解一:農村宅基地是否能繼承?
 
宅基地不屬于遺產,不能被繼承,宅基地上的房屋可以繼承。
 
需特別指出的是,將來繼承的房屋滅失后(村民一戶一宅外),不能進行重建或者以其他方式繼續使用這塊宅基地,由村集體經濟組織按法定程序收回其宅基地使用權另行安排。
 
詳解二:宅基地能轉讓嗎?
 
一般來說,宅基地是不能單獨轉讓的,宅基地的轉讓都是基于房屋所有權的轉讓,根據《土地管理法》的規定,擁有兩處以上宅基地的村民可以轉讓宅基地,但也必須是轉讓給本村集體經濟組織內的人,轉讓后雙方都要符合一戶一宅原則,需要注意的是,宅基地轉讓、出租后,轉讓人不能再申請宅基地。
 
詳解三:合法的一戶多宅有哪些情況!
 
1、繼承。我們都知道宅基地使用權是不能繼承的,但是地上房屋作為農戶的私產是可以繼承的,加之“地隨房走”的原則,因繼承農房占有宅基地而形成的一戶多宅,可以進行確權。
 
2、買賣。宅基地是可以買賣的,但前提是同一個村集體的人。
 
3、政策原因。將戶口遷回農村,戶籍部門需要申請宅基地,國土部門需要分戶,不同的政策要求就可能導致一戶多宅情況發生。
 
4、面積總和符合宅基地面積標準。一戶村民在本村有兩處以上宅基地,但是加起來的面積總和并沒有超過本地明文規定的宅基地面積標準,此時就可以按一宅予以確權。
 
5、符合當地分戶建房條件未分戶而另行建房。其新建房屋占用的宅基地符合相關規劃,經本農民集體同意并公告無異議的,可按規定補辦有關用地手續后,依法予以確權登記。
 
詳解四:這幾種情況下宅基地將被收回!
 
1、村里人進城。村里成員進城后閑置宅基地,如果在原有宅基地上閑置的房屋倒塌了,超過兩年沒有修復,宅基地沒有恢復使用,宅基地就要被收回了。
 
2、城里人進村。城里人買了宅基地后,房屋也不能翻建重建,一旦被發現,房屋被拆遷,就屬于違法建筑而得不到補償,此外,即使沒有翻建重建,房屋一旦倒塌,宅基地也將被收回!
 
3、因房屋繼承而導致的宅基地收回情況
 
(1)房屋無人繼承。
 
(2)城鎮居民繼承房屋。有的村民進了城,或者有的子女繼承了老一輩的房屋,這時候的宅基地使用權雖然還是你的,但是,這是基于房屋所有權,一旦房屋倒塌,宅基地將被收回。
 
詳解五:不合法的一戶多宅如何處理?
 
農村宅基地使用權確權登記,必須堅持“一戶一宅”,除“一戶一宅”外多占的宅基地不予確權登記。對多占的宅基地按照《土地管理法》有關規定按非法占用土地處理。
 
詳解六:農村集體土地確權登記發證工作對農民有什么好處?
 
土地管理法中也強調了土地權屬證書,這也顯示了土地確權在征地拆遷的地位,將關系到被征收人和被拆遷人拿到多少補償款!在圣運律師代理的案件中,不少被拆遷人因沒有進行確權而缺少權屬證明,因此面臨被認定為違建的危險。合法建筑和違建的拆遷補償,可以說是相差甚遠。
 
圣運律師提示大家,土地一經確權,農民就是土地承包經營權的享有人,不管誰想再動承包地都必須經過本戶同意。就算是政府征地,也必須和農民“談判”,必須嚴格按照國家征用規定。
 
詳解七:宅基地無證可以獲得補償嗎?
 
農村居民建造住宅,只要經鄉鎮政府審核,并經縣級政府批準后,就算沒有宅基地證,建房證也不能認定為違章建筑。
 
圣運律師提示大家,雖然無證不等于違章建筑,但是我們仍然要加緊辦理權屬證明。強制征地、強制拆遷在很多農村都上演過,但是很多農民因為沒有確切的證據來主張自己的權利而陷于被動,一旦完成土地確權獲得權屬證明后之后,這種事情再度發生的可能將大大降低,因為農民手中有證據了。
 
詳解八:農村宅基地如何補償
 
1、一般農村自建房補償有三種方式:
 
(1)有條件的,優先采取宅基地遷建安置,另補償房屋重建成本價。
 
(2)純貨幣補償,房屋重建成本價+宅基地地價(各地有區位補償價,當地政府網站或者國土部門網站可查詢、了解)。
 
(3)房屋置換,相同地段按照面積,拆多少補多少。
 
2、在城市規劃區內的房屋補償標準
 
征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償,補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區,土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的,人民法院一般應予支持,但應當扣除已經取得的土地補償費。
(法之楹,信于庭——北京楹庭)

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